DEFRAUDACION – ADMINISTRACION FRAUDULENTA
	PUBLICIDAD DE PRODUCTOS O SERVICIOS EN FACHADA DEL EDIFICIO Y DERECHOS DEL CONSORCIO A PERCIBIR UN CANON

DEFRAUDACION – ADMINISTRACION FRAUDULENTA
Configura el delito de administración fraudulenta del art. 173 inc. 7 CPen. la conducta del administrador de diversos consorcios de propiedad horizontal que cobra, dentro de las liquidaciones mensuales de expensas, sumas destinadas al pago de tasas, impuestos y gastos varios, desviándolas en provecho propio traicionando así la confianza de sus administrados, expresada en un control tenue y distante de los asuntos delegados. La administración infiel de los fondos cobrados en concepto de expensas configurativa de una pluralidad de realizaciones típicas en sí autónomas debe considerarse una unidad de acción, configurativa de un solo delito continuado de administración fraudulenta por cada edificio de propiedad horizontal, si en cada caso se realizaron acciones sucesivas homogéneas con un unívoco bien jurídico agredido, a pesar de la diversidad de titulares, los diferentes propietarios que se apiñan en cada edificio, con una continuidad temporal-espacial y aprovechando las oportunidades esencialmente iguales del autor. No media concurso ideal entre los actos de administración fraudulenta levados a cabo en perjuicio del consorcio de copropietarios, consistente en desviar en provecho propio los fondos cobrados en concepto de expensas, y la retención indebida de los libros y documentación de uno de los consorcios afectados, pues esta última actitud constituye un eslabón más en la cadena de comportamientos que conforman la administración fraudulenta, con el propósito de evitar la rendición de las cuentas y la exhibición de evidencias que pudieran afectarlo.

TNOC VII, CAPITAL FEDERAL, 15-9-1999
CARATULA: L., J.
PUBLICACIONES: JA 2000 II, 327

El delito reprimido en el art. 173 inc. 2 CPen. consiste siempre –se trate de la negativa a restituir o de la no restitución- en no entregar o devolver oportunamente una cosa cuya tenencia se ha recibido legítimamente mediante una convención no traslativa de dominio, en perjuicio del propietario de la misma. La consumación de la retención indebida no se perfecciona en el momento en que el ejecutor entra en legítima tenencia de la cosa, sino en el instante en que por los hechos exteriores demuestra el ánimo de hacer suyo el bien que posee a nombre de otro, y resulta inoperante para desincriminar el hecho la posterior devolución de la cosa o el pago de su precio. El objeto de la figura defraudatoria del art. 173 inc. 2 CPen. pueden ser cosas fungibles o no fungibles, pero siempre deben ser muebles, y debe mediar la concurrencia de una efectiva entrega del bien por parte de su legítimo tenedor. La tutela penal prevista en el art. 41 ley 23.661 sólo se establecía para el porcentaje de aportes de los depósitos correspondientes al Fondo Solidario de Redistribución de la Ley 23.661, quedando excluídos de protección penal los restantes aportes que hacen los empleadores destinados al financiamiento de las obras sociales (ley 23.660).

PUBLICIDAD DE PRODUCTOS O SERVICIOS EN FACHADA DEL EDIFICIO Y DERECHOS DEL CONSORCIO A PERCIBIR UN CANON Por el Dr. Juan Antonio Costantino

La publicidad de productos, marcas y servicios constituye una necesidad insoslayable en una sociedad de consumo; este principio no excluye ni a marcas centenarias en el mundo, ni a pequeños artesanos o comerciantes minoristas.

En esta nota diferenciaremos concretamente:

Texto Completo

Publicidad de productos o servicios en fachada del edificio y derechos del consorcio a percibir un canon
Por el Dr. Juan Antonio Costantino (*)

Técnicamente la fachada principal es la proyección hacia la vía pública del volumen exterior de un edificio sobre un plano vertical paralelo a la línea municipal. Es conocido que la enumeración del Art. 2° de ley 13.512 no es taxativa y precisamente la fachada del edificio no está comprendida en la enumeración del Art. 2° de la ley 13.512; pese a ello, no dudamos en considerarla de propiedad común.

La opinión de Bendersky nos ilustra de la siguiente manera: “Desde el punto de vista arquitectónico la fachada es asimilable a un muro maestro. Tiene la función principal de sostén de los planos horizontales. Desde el punto de vista estético es la “principal” faceta externa; y en cuanto a la naturaleza jurídica del muro frontal constituye un bien de propiedad y uso común. La faz interna del muro tiene una función “accesoria” de utilización exclusiva de los respectivos dueños (colocación de placards, adornos, etc.)”

Por su parte, la Cámara de Apelaciones de Mar del Plata tiene sentado criterio al respecto, habiendo resuelto que dado que la fachada constituye un complejo arquitectónico integral, no es admisible que, sin autorización de todos los consorcistas de un edificio de propiedad horizontal, la afecte uno mediante innovaciones hechas a título personal, y lo hace quien cubre un balcón descubierto con un toldo o cierra con vidrios, no siendo necesario que ello provoque perjuicios, pues basta la violación de las normas del Reglamento, para que se ordene la destrucción de lo indebidamente hecho. (1)

El valor predominante, ligado íntimamente con la fachada del edificio en su calidad de cosa común, es la estética del edificio, que constituye un valor preservado por la ley 13.512 (ver Art. 5° última parte) que normalmente se concreta en la uniformidad del frente del edificio.

LA EXCEPCION PARA LOS ANUNCIOS COMERCIALES
El principio señalado en los párrafos anteriores derivó doctrinaria y jurisprudencialmente en la prohibición de instalar sobre la fachada del edificio carteles o insignias publicitarias, ya que de otra manera todos los propietarios de los departamentos podrían hacer lo mismo y ello significaría una desfiguración de la fachada del edificio.

No obstante lo expuesto la jurisprudencia y la doctrina suavizaron este principio cuando se trataba de carteles anunciadores de la actividad comercial, autorizada por reglamento y efectuada por algún propietario de locales en planta baja ya que se consideró que: “El destino comercial de los locales ubicados en la planta baja de un edificio impone la utilización de letreros publicitarios y, si tal destino fue previsto en el propio reglamento de copropiedad para las unidades de la planta baja, como el de vivienda para las ubicadas en los pisos superiores, no es dudoso que la común exigencia de preservar la armonía del edificio deba entenderse en cada uno de los supuestos de forma que contemple sus respectivas particularidades”. (CNCiv., Sala I, 27/12/91, Jurispr. Cám. Civ., Isis, sums. 2133/2134).

CUALES ANUNCIOS COMERCIALES? LOS DE LA ACTIVIDAD O LOS DE LA MERCADERIA QUE COMERCIALIZA?
El titular de un local en planta baja del edificio puede anunciar sobre la fachada y sin exceder la línea de frente de su unidad ni afectar a los habitantes de los pisos superiores, la actividad propia que ejerce en el lugar.

Puede, también, adicionar el nombre de fantasía o la denominación de la persona jurídica titular del local o del fondo de comercio que allí funciona; así por ejemplo Restaurante Coliseo, Despensa Floribell o Cafetería Giao.

Lo que no podría hacer es agregar a dicho anuncio o, peor aún, ocupar la fachada de su local con publicidades de marcas o servicios que favorecen la difusión a favor de terceros, aún cuando sea un producto que comercialicen en el lugar.

La jurisprudencia relacionada con la interpretación de las Ordenanzas Fiscales Municipales, en materia de publicidad, parecen orientarse en el mismo sentido, habiéndose resuelto que:

Impuesto por publicidad – Hecho imponible
B11006
Si bien el Art. 88 inc. B de la Ordenanza Fiscal para 1983 del Municipio de Gral. Pueyrredón excluye del hecho imponible la publicidad que se refiere a mecanización de la marca que identifica tales mercaderías –en el caso una estación de servicio que vende productos propios de la compañía titular de bocas de expendio- no exime impositivamente una propaganda intensiva que aproveche el uso del espacio público, vedado por la propia exclusión.

SCBA, B 49984 S 24-11-1987, Juez LABORDE (MA)
CARATULA: Isaura SA c/ Municipalidad de Gral. Pueyrredón s/ Demanda Contencioso Administrativa
PUBLICACIONES: AyS V 1987, 217
MAG. VOTANTES: Cavagna Martinez – Vivanco – Negri – Laborde – San Martín – Salas – Ghione
Contencioso Administrativa B15262

Impuesto por publicidad – Hecho imponible
Si bien la norma excluye del hecho imponible la publicidad que se refiere a mercaderías o actividades propias del establecimiento (Art. 88 incs. “a” y “b” de la Ordenanza Fiscal para 1983; Art. 96 inc. A) la parte de la Ordenanza Fiscal para 1984, ambas del Partido de Gral. Pueyrredón), la identificación debe ser realizada de modo tal por el mismo hecho de utilizar la marca que no resulte una exhibición de éste en forma excesivamente ostensible como para atribuirle a la finalidad de “propagar”, extendiendo, dilatando o acrecentando su identificación para difundir el conocimiento público de ella.

SCBA, B 50348 S 7-11-1989, Juez NEGRI (MA)
CARATULA: ESSO Sociedad Anónima Petrolera Argentina c/ Municipalidad de Gral. Pueyrredón s/ Demanda Contencioso Administrativa
PUBLICACIONES: AyS 1989, 121
MAG. VOTANTES: Negri – Mercader -Laborde – Rodríguez Villar – Cavagna Martinez – Salas

Los usos y costumbres indican que en todos los casos el proveedor del producto anunciado le realiza al comerciante algún pago directo en dinero o le bonifica determinado porcentaje de los productos que le adquieren.

Y, aún, cuando así no fuera, cae de maduro que el titular de la marca, producto o servicio estaría beneficiándose con dicha publicidad sobre la fachada del edificio, sin ninguna contraprestación a favor del edificio.

En situaciones como las apuntadas, tan difundidas en todos los edificios del país, pensamos que el consorcio tendría derecho a solicitar judicialmente la determinación de un canon mensual o anual por la publicidad que beneficia ostensiblemente a terceros y reclamar su cobro al beneficiario de la misma.

(*) Profesor titular de Derecho Procesal Civil en la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Mar del Plata y autor de numerosos libros y publicaciones de Derecho Procesal y Propiedad Horizontal.

(1) Cám. Ap. Mar del Plata, Sala II, “Consorcio de Propietarios Bvard. Marítimo 3983/91/97 dVila, A. 14/10/75, JA, t. 1976-IV, p. 776.